Fiscaliteiten
Het kopen van een huis heeft belangrijke gevolgen voor de belasting die u jaarlijks betaalt. Het kopen van een huis levert in veel gevallen een belastingvoordeel op. U kunt de hypotheekrente namelijk aftrekken voor de belasting. Daarnaast kunt u in het jaar van aankoop een aantal eenmalige kosten aftrekken. Naast de aankoopsom van de woning krijgt u namelijk te maken met zogenoemde éénmalige kosten die u moet betalen. Denkt u daarbij aan afsluitkosten, hypotheekaktekosten, makelaarskosten etc. Een deel van deze kosten  is aftrekbaar, een ander deel niet.

Maar de fiscus ziet uw huis ook als een bron van inkomen. Onder inkomen wordt hier verstaan: het woongenot dat u van de eigen woning heeft; het zogenoemde eigenwoningforfait.
Dit is een vast bedrag waarin rekening is gehouden met de huur die de woning zou opbrengen als u deze verhuurde én met kosten zoals onderhoudskosten en afschrijving. Dat bedrag moet u jaarlijks optellen bij uw inkomen in Box I. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van uw eigen woning. De WOZ waarde van de eigen woning is de waarde zoals de gemeente die vaststelt en verschilt per gemeente.

Verder naar beneden vindt u informatie over de volgende onderwerpen:

Aftrekbare kosten in het jaar van betaling
Hieronder staan de kosten die u af kunt trekken bij uw belastingaangifte. Met name de kosten voor het verkrijgen van uw hypotheek zijn aftrekbaar. Voor de fiscale aftrekbaarheid van de kosten is wel vereist dat u de hypotheek gebruikt voor aanschaf, verbetering of onderhoud van de eigen woning:

- Taxatiekosten in verband met het verkrijgen van de hypotheek.
- Aanvraagkosten voor Nationale Hypotheek Garantie.
- Notariskosten (inclusief BTW) voor het opmaken van de hypotheekakte.
- Kadastrale rechten voor de hypotheekakte.
- Afsluitprovisie voor uw hypotheek; maximaal 1,5% van het hypotheekbedrag of EUR   3.630. Als u meer afsluitprovisie betaalt dan het toegestane aftrekbedrag, dan kunt u   in 2005 van het meerdere het deel aftrekken dat betrekking heeft op 2005. Het   overgebleven deel kunt u vanaf 2006 tijdens de looptijd van de
lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken.
- Bij aankoop van een nieuwbouwhuis zijn eveneens aftrekbaar in het eerste jaar: de   bouwrente en de grondrente die u betaalt over de periode ná het sluiten van de   (voorlopige) koopovereenkomst
- De boeterente die u betaalt bij vervroegde aflossing van de geldlening.

Jaarlijks aftrekbare kosten 
De volgende hypotheekkosten zijn jaarlijks aftrekbaar:

- De hypotheekrente die u betaalt over de lening voor aanschaf, verbouwing en   verbetering van de woning die dient als hoofdverblijf mag - in principe - jaarlijks   worden afgetrokken voor de inkomstenbelasting. Wel is in het nieuwe belastingstelsel   de maximale termijn beperkt. Voorheen kon onbeperkt worden afgetrokken en nu nog   maximaal 30 jaar.
- Als de grond waarop uw huis staat niet van u is, betaalt u daarvoor huur, de erfpachtcanon. Regelmatige erfpachtbetalingen zijn aftrekbaar.

Niet alle kosten die u voor uw huis maakt zijn fiscaal aftrekbaar
De volgende kosten zijn niet aftrekbaar:

- De aflossing van de hypotheek
- Spaarpremies en premies voor overlijdensverzekering.
- Erfpacht die u in een eenmalig bedrag heeft afgekocht
- Taxatiekosten om een bod op het huis te kunnen uitbrengen
- Kosten voor de koopovereenkomst van het huis
- Notariskosten en kadastrale rechten voor de transportakte (de   leveringsovereenkomst)
- Overdrachtsbelasting (6% van de koopsom)
- Bij een nieuwbouwhuis: de bouwrente en de grondrente die u betaalt over de periode   vóór het sluiten van de (voorlopige) koopovereenkomst

Hoe hoog is het eigenwoningforfait van uw huis? 
De huur die u uitspaart omdat u in een eigen huis woont wordt door de fiscus gezien als inkomen. Over dit fictieve inkomen, het eigenwoningforfait, betaalt u inkomstenbelasting. De gemeente waarin u woont heeft uw huis getaxeerd voor de onroerendzaakbelasting (volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken).

Voor huizen met een WOZ-waarde van meer dan EUR  75.000,-  bedraagt het eigenwoningforfait 0,60%. Het eigenwoningforfait bedraagt maximaal EUR 8.900,-. Dus voor een huis met een WOZ waarde van EUR 250.000,- bedraagt de bijtelling EUR 1.500,- per jaar. 

Fiscale aftrek hypotheekrente maximaal 30 jaar
Met de invoering van het Belastingplan 2001 is de maximale aftrek van hypotheekrente beperkt tot 30 jaar. Voor bestaande hypotheken is de periode van 30 jaar gaan lopen op 1 januari 2001. Maar wat betekent dit in de praktijk? Onderstaand een uitgewerkt voorbeeld.

Laten we allereerst aannemen dat u in 2004 voor het eerst een huis koopt en een hypotheek aflsluit van EUR 100.000. U kunt dan tot 2034 de rente die u over deze hypotheek moet betalen aftrekken. Stel nu dat u in 2014 besluit te gaan verhuizen en een woning van EUR 300.000  koopt. In het nieuwe belastingstelsel heeft u voor het oorspronkelijke hypotheekbedrag van EUR 100.000 niet opnieuw 30 jaar aftrek, maar blijft de oude termijn tot 2034 staan. Van dit bedrag heeft u immers al 10 van de 30 jaar renteaftrek gebruikt. Voor het bedrag dat ten opzichte van het oorspronkelijke bedrag meer leent (in dit geval EUR 200.000) krijgt u de volledige renteaftrek van 30 jaar.  Als u geldt leent voor om te verbouwen, begint voor die lening ook een nieuwe termijn te lopen.

Bijleenregeling 2004
De bijleenregeling is alleen van toepassing als u gaat verhuizen naar een duurdere woning. U kunt vanaf dat moment alleen nog de hypotheekrente over de som van bestaande leningen + het bijleenbedrag fiscaal aftrekken. Het bijleenbedrag is het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief de aankoopkosten) minus de opbrengst van uw oude woning. 

Voor huiseigenaren die voor 1 januari 2004 een aankoop- of verkoopverplichting zijn aangegaan geldt de regeling niet. Voor mensen die goedkoper gaan wonen mag binnen de grens van de aankoopprijs van de nieuwe woning de eigenwoningschuld ongewijzigd blijven, ongeacht de opbrengst van de oude woning. Als zij de eigenwoningschuld niet verhogen, is de voorgestelde maatregel niet van toepassing. Bij goedkoper wonen of bij de overstap naar een huurwoning vervalt de regeling pas wanneer na verloop van tenminste 10 jaar alsnog een nieuwe woning wordt gekocht. 

Voorbeeld Bijleenregeling
A heeft een eigen woning en besluit een andere woning te kopen. Deze woning kost inclusief kosten – zoals overdrachtsbelasting, kosten makelaar en notaris -350.000 Euro. A verkoopt zijn oude woning voor 265.000 Euro, waarbij hij 5.000 Euro aan kosten voor een makelaar maakt, zodat hij een opbrengst van 260.000 Euro realiseert.

Uitwerking
Aankoopprijs nieuwe woning, incl kosten  350.000 Euro. Opbrengst oude woning 260.000 Euro. Maximaal bijleenbedrag (toegestane verhoging eigenwoningschuld) 90.000 Euro. Hij mag na deze transacties de schuld waarover hij de rente aftrekt maximaal verhogen met 90.000 Euro. 

Premiedepot gekoppeld aan levenhypotheek
Voor de levensverzekering blijft het vereiste gelden dat de hoogste premie op jaarbasis niet meer mag bedragen dan tien maal de laagste. Om binnen deze fiscale grens maximaal premie te storten in de levensverzekering, wordt vaak bij het afsluiten van de hypotheek een bedrag aan eigen geld in een premiedepot gestort. Van daaruit regelt de verzekeraar automatisch de maximale premiestortingen. Het premiedepot wordt niet beschouwd als onderdeel van de hypotheek en valt daarom in Box III. Dat betekent dat zolang het premiedepot bestaat, u vanaf 2004 vermogensrendementsheffing (1,2%) betaalt over het daarin aanwezige saldo (tenzij het bedrag binnen de vrijstelling valt). De rente die over het depot wordt vergoed, is onbelast.

Bouw- of verbouwingsdepot
Bij een bouwdepot wordt (een gedeelte van) de lening op een bouwrekening gezet. Vanuit die rekening worden de facturen voor de bouw betaald. De hele lening (dus inclusief het bedrag dat op de bouwrekening is gezet) mag in Box I worden geplaatst. Echter de aftrekbare hypotheekrente moet worden verminderd met de ontvangen rente op de bouwrekening. Doorgaans wordt er een rente vergoed gelijk aan de hypotheekrente minus 1% op het uitstaande saldo op de bouwrekening.

Lenen voor andere doeleinden 
De aftrek voor rente en kosten van geldleningen is bijna geheel geschrapt. Alleen voor de aanschaf, onderhoud en verbetering van de eigen woning (als hoofdverblijf) blijft de onbeperkte aftrek bestaan. Voor alle andere (hypotheek)leningen die niet zijn aangegaan in verband met de eigen woning, is dus geen aftrek meer mogelijk. Dat geldt ook voor bestaande leningen(!). Een uitzondering geldt voor leningen die via de hypotheek zijn aangegaan vóór 1-1-1996. De Belastingdienst gaat er in principe vanuit dat deze altijd zijn aangegaan in verband met de eigen woning. Geld lenen voor andere doeleinden dan de eigen woning wordt door het wegvallen van de renteaftrek fors duurder. Zonder renteaftrek ontvangt u ook geen belastingteruggave meer. De netto rente is daardoor gelijk aan de bruto rente.  Als u vermogen heeft dat in Box III wordt belast, vermindert de lening wel de belasting in box III.

Meer informatie?
De belastingdienst heeft hierover een aantal zeer leesbare brochures geschreven. Klik hier om naar de site van de belastingdienst te gaan (www.belastingdienst.nl). Heeft u na het lezen daarvan nog vragen, dan kunt u (gratis) bellen met de BelastingTelefoon: 0800 - 0543. De BelastingTelefoon is bereikbaar op werkdagen van maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 22.00 uur en op vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur. 

visit Drubbiebuu! Disclaimer